BRASSIA: Ein Projekt an sensibler Lage

Am Fuss des Burghügels in Uster entwickelt die Bereuter Totalunternehmung AG das Wohnprojekt BRASSIA. Die Lage in der Kernzone macht das Vorhaben anspruchsvoll und verlangt sorgfältige Planung sowie gute Kooperationen.

Anfang November klirrten im neu renovierten Restaurant Ochsen in Uster die Gläser, es wurde geplaudert und gelacht. Die Eröffnungsfeier mit rund 200 Gästen stand sinnbildlich für den frischen Wind, der durch das Areal entlang der Brauereistrasse unterhalb des Schlosses und der reformierten Kirche weht.

Am Fuss des Burghügels liegt ein städtisches Gefüge, das geschichtlich aufgeladen und räumlich fein austariert ist. Hier, in der Kernzone Usters, entwickelt die Bereuter Totalunternehmung AG das Projekt BRASSIA. Seit Marco Bereuter das Grundstück Ende Dezember 2024 erworben hat, führt Marco Calabresi die Projektentwicklung. «Es ist ein Standort mit viel Geschichte. Deshalb verlangt die Entwicklung der Zukunft auf diesem Grundstück viel Sorgfalt », sagt der Projektentwickler.

Spielraum ausloten 

Mit einer Schreinerei, Gewerberäumen, Studentenwohnungen und kleineren Wohnhäusern ist der Bestand auf dem Grundstück vielfältig. «Der einzige klare Fixpunkt beim Start der Entwicklung war für uns das altehrwürdige Hotel Ochsen mit seinem Restaurant. Es bleibt erhalten und wird im Innenraum in mehreren Etappen sanft erneuert», sagt Calabresi.

Um die Neubebauung des restlichen Grundstücks hinter dem Hotel zu konkretisieren, beauftragte die Bereuter Totalunternehmung AG die abp Architekten aus Winterthur mit einer Machbarkeitsstudie. Ziel war eine möglichst effiziente Wohnnutzung. «Uns war bewusst, dass wir an einer sensiblen Lage entwickeln. Gleichzeitig wollten wir ausloten, welchen Spielraum wir haben», sagt Calabresi. Die erste Studie zeigte dieses Potenzial auf. Und sie machte deutlich, dass es sinnvoll wäre, das Kinogebäude hinter dem Hotel in die Planung einzubeziehen. Dessen Eigentümer stimmte zu, worauf die Machbarkeitsstudie erweitert und überarbeitet wurde.

Zurück auf Feld eins

Diese Gesamtstudie reichte Calabresi im Sommer 2025 zur Vorabklärung bei der Ustermer Stadtbildkommission ein. Die Kommission prüfte die Unterlagen und erklärte dem Projektentwickler in einem folgenden Gespräch, dass sie das Vorhaben zurückweise. Der historische und städtebauliche Kontext werde zu wenig berücksichtigt. «Konkret forderte die Stadtbildkommission, dass wir mit der Neubebauung die heutigen Fussabdrücke der bestehenden Gebäude soweit möglich einhalten und uns gesamthaft stärker an der historischen Nutzung des Areals orientieren», sagt Calabresi. Im ersten Moment sei das frustrierend gewesen, gesteht er. «Dann aber hat es uns motiviert, zurück auf Feld eins zu gehen und einen neuen Anlauf zu nehmen.»

Für diesen neuen Anlauf wählte das Team eine andere Vorgehensweise. «Wir wollten möglichst genau erfassen und verstehen, womit wir es an dieser Lage zu tun haben», sagt Calabresi. Eine vollständige digitale Bestandsaufnahme aller Gebäude schuf Transparenz über den baulichen Ist-Zustand. Ergänzend recherchierte das Team im Stadtarchiv Uster und stellte fest, wie stark sich die Gebäude und deren Nutzung im Laufe von zwei Jahrhunderten verändert hatten. Zudem wurde der Denkmalschutzexperte Heinz Pantli beigezogen, um den Bestand fachlich zu beurteilen. «Sein Fazit lautete, dass abgesehen vom Hotel-Restaurant Ochsen kaum ein Gebäude einzeln schützenswert sei, dass aber ihr städtebaulicher Fussabdruck zentral ist für die Wirkung der Kernzone.»

Vom Bestand aus denken 

Auf dieser neuen Grundlage entwickelten abp Architekten mehrere Varianten von Volumenstudien. In der internen Evaluation setzte sich jene Variante durch, welche die bestehenden Gebäudefussabdrücke am präzisesten aufnimmt und damit die Neuentwicklung am konsequentesten vom Bestand aus weiterdenkt. Die Sichtachsen zum Schloss und zur Kirche bleiben erhalten, und die Neubauten fügen sich in Massstäblichkeit und Position eng an die bestehende Struktur an. «Es ist ein Ansatz, der den Ort ernst nimmt und gleichzeitig zeitgemässes Wohnen in der Kernzone für Uster ermöglicht», sagt Calabresi. In dieser Projektstufe umfasst BRASSIA sieben Neubauten mit gesamthaft 30 bis 35 Wohnungen.

Gemeinsam vorwärts 

Die neue Studie wurde im November 2025 erneut bei der Stadt Uster und gleichzeitig dem Kanton zur Beurteilung vorgelegt. Eine Rückmeldung erhofft sich Projektentwickler Calabresi bis Weihnachten. Fällt sie positiv aus, startet das Team Anfang 2026 in die Vorprojektphase, mit dem Ziel, das Baugesuch bis Ende 2026 einzureichen. Nach heutigem Stand könnten die ersten Wohnungen Ende 2029 oder Anfang 2030 bezugsfertig sein.

Für Calabresi ist klar: «BRASSIA zeigt, dass man nur mit konstruktiver Zusammenarbeit mit Behörden, Planern und auch Nachbarn vorwärtskommt. Das gilt in Kernzonen umso mehr.», sagt er. Die Bereuter Totalunternehmung AG nimmt diesen Anspruch ernst.