Bauen auf kleinem Fuss

An der Stationsstrasse in Volketswil entwickelt die Bereuter Totalunternehmung AG ein Neubauprojekt mit zwei Mehrfamilienhäusern auf einem schmalen Grundstück. Ziel ist es, mit smarten Lösungen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

An der Stationsstrasse 21 in Hegnau zeigt sich, wie Verdichtung in einem bestehenden Wohnquartier verträglich funktionieren kann – und wie knifflig das zugleich ist. Das Grundstück grenzt direkt an die Reservezone Gumpen/Leematten entlang der Zentralstrasse. Mit knapp 20 Metern Breite und gut 50 Metern Länge handelt es sich um einen schmalen Landstreifen. Bebaut ist er seit den frühen 1930er-Jahren nur mit einem kleinen Einfamilien-Holzchalet, das zur Stationsstrasse hingerückt ist.

Im vergangenen Jahr kam die Eigentümerschaft auf Marco Bereuter, Inhaber und Geschäftsführer der Bereuter Totalunternehmung AG, zu und bot das Grundstück zum Kauf an. «Ich begutachtete die Situation und sah das Potenzial für eine bessere Ausnützung der Parzelle durch einen Ersatzneubau», sagt Bereuter. Er kaufte das Grundstück und lancierte in Zusammenarbeit mit der lokalen werkteam architekten ag den Entwicklungsprozess. Die Zielsetzung: Auf dem beengten Grundstück, wo seit bald 100 Jahren nur ein kleines Einfamilienhäuschen steht, sollen mindestens 6 Wohneinheiten im günstigen Bereich angeboten werden können. Primär Mietwohnungen, unter Umständen sind auch Verkäufe möglich.

Abstrakte Zahlen, praktische Folgen

Bei der Erstellung der Planunterlagen mit den Parametern zur Bebaubarkeit sowie der weiteren Konzeptarbeit zeigte sich die Herausforderung, basierend auf der geltenden Bau- und Zonenordnung auf dem schmal geschnittenen Grundstück ein angestrebtes Verdichtungsprojekt zu entwickeln. Zum Beispiel: In der vorliegenden Wohnzone (W2/45) beträgt der Grenzabstand mindestens 5 Meter, auf der so genannten Hauptwohnseite jedoch 10 Meter. Auf dem 20 Meter breiten Grundstück stand somit von Anfang an fest: Die Neubebauung muss so konzipiert werden, dass die Hauptwohnseite zur kurzen Grundstückseite hin ausgerichtet ist. Der Neubau dürfte andernfalls maximal 5 Meter breit ausfallen.

Hinzu kommt der so genannte Mehrlängenzuschlag. In der vorliegenden Wohnzone dürfen Gebäude mit einer maximalen Höhe von 7.8 Metern und einer maximalen Fassadenlänge von 35 Metern erstellt werden. Aber: Übersteigt eine Fassadenlänge 18 Meter, muss ein Viertel dieser Mehrlänge (höchstens 5 Meter) zum Grenzabstand hinzugerechnet werden. Was abstrakt klingt, hat ganz praktische Auswirkungen: «Wegen dem Grenzabstand und dem Mehrlängenzuschlag mussten wir zwei Baukörper planen. Dies, obwohl ein grosses Gebäude wirtschaftlicher zu realisieren gewesen wäre», erklärt Bereuter. Der Mehrlängenzuschlag wurde in Zürcher Gemeinden in der Zwischenkriegszeit eingeführt, aus Gründen des Nachbarschaftsschutzes. Heute erschwert er auf kleinen und/oder schmalen Grundstücken jene effiziente Innenverdichtung, die vielerorts angestrebt wird.

Einfach und ruhig

Unter den gegebenen Voraussetzungen entwickelte das Team zwei «kleinfüssige Mehrfamilienhäuser», wie es im Projektbeschrieb heisst. Die zwei Gebäude mit einer Grundfläche von 9 x 15 Metern reihen sich auf dem schmalen Landstreifen auf, sind nach Südosten zur Reservezone hin ausgerichtet und umfassen je drei baugleiche 3.5-Zimmer-Wohnungen, die pro Haus übereinander angeordnet sind. Hinzu kommt eine Unterniveaugarage mit Rampenerschliessung, ein Abstellraum für Velos, ein Schopf für Gartenutensilien sowie eine Spielfläche dazwischen.

Das äussere Erscheinungsbild soll – wie die Grundrisstypologie der baugleichen Häuser – Einfachheit und Ruhe ausstrahlen. Die Schrägdächer mit durchlaufender Traufe und kleingliedrigen Dachaufbauten bekräftigen gemäss Projektbeschrieb «die Gestaltungsabsicht zum ausgewogenen Erscheinungsbild». Auch deshalb werden die ausladenden Balkone giebelseitig in der südwestlichen Hauptausrichtung platziert. Materialseitig werden die Häuser in Massivbauweise erstellt. Für die Fassade ist eine hinterlüftete Holzschalung mit einem regelmässigen Fugenbild vorgesehen. Das Dach wird vollständig mit einer Photovoltaik-Anlage eingedeckt (Indachlösung). Das Energiekonzept sieht eine Luftwasserwärmepumpe vor.

Das so ausgestaltete Baugesuch wurde Mitte 2023 eingereicht. Die Volketswiler Baubehörde hat in der Folge zusätzlich ein geologisches Gutachten verlangt. Dieses sei mittlerweile erstellt worden, nun laufe das Bewilligungsverfahren weiter, gibt Marco Bereuter an. Zum weiteren Verlauf kann er deshalb erst grob Auskunft geben. Bereuter hofft, dass der Baustart im Sommer 2024 erfolgen kann und die beiden Wohnhäuser Ende 2025 bezugsfertig sind.